간단명료 경매 프로세스 10단계

재테크의 기본은 좋은 물건을 싸게사는 것, 재테크는 수많은 기회비용과의 싸움이다. 부동산 재테크를 잘하기 위해서는 싸게사는 방법 중 가장 강력한 "경매"라는 도구를 필수적으로 알아야 평생에 거쳐 써먹을수 있다. 물론 경매가 능사는 아니지만 그 도구를 가진 사람과 아닌사람의 부동산 재테크의 질은 달라질것 이다. 이제 간단명료한 10단계로 알아보는 경매 프로세스에 대해 이야기 하겠다. 

1. 경매개시

매각기일 오전 10시부터 집행과니 경매기시를 알리고 입찰절차에 관한 설명과 주의사항을 낭독하면 시작된다.

2. 입찰 시작 (경매사건기록부 열람)

집행관이 경매개시와 함께 입찰해도 좋다는 선언을 하게되면, 입찰이 그때부터 가능하다. 이 시간부터 입찰 마감 시간까지 모든 입찰자는 입찰부동산의 경매사건기록부 열람이 가능하다. 경매사건기록부에는 물건명세서, 감정평가서, 임대차조사서 등이 있다. 모든 확인절차가 끝난 입찰자는 입찰표를 기재하고 입찰봉투와 보증금 봉투를 제출하면 된다.  

3. 입찰 마감

보통 오전 11시 10분이 되면 모든 입찰을 마감한다. 이 시간 이후에는 입찰표 제출이 불가능하다 (입찰 마감 시간은 각 법원별로 다를수 있으니 별도로 체크한다)

4. 개찰 후 최고가매수인 발표

입찰이 완료되면 집행관은 사건번호 순이나 입찰자가 많은 순서대로 개찰하여 최고가매수인을 발표하고, 최고가매수인에게는 입찰보증급 납부 영수증을 발부하며, 나머지 입찰자에게는 보증금을 반환 해준다. 

차순위 매수인의 자격이 있는 사람을 보증금반환 시 차순위 신청여부를 해당 직원에게 얘기하면 된다.

5. 매각허가결정

낙찰 후 1주일이 지나면 낙찰 부동산에 대한 매각 허가 결정 여부가 결정된다 (1주)

6. 항고기간

매각허가결정 후 1주일 동안 경매절차에 대해 채무자나 이해관계자인의 항고가 가능하다 (1주)

7. 잔금납부기일지정

낙찰 후 2주(매각허가결정, 항고마감)가 지나면 낙찰부동산의 잔금납부일이 지정된다.

8. 낙찰 잔금납부와 소유권이전

지정된 기일 안에 잔금납부와 소유권이전을 하면 된다 (낙찰자가 잔금납부 기일 내에 납부하지 못할 경우 다음 재경매기일 하루 전까지 잔금납부가 가능하다). 대부분 잔금을 내고 점유자와 명도협상을 시작한다. 

9. 인도명령 신청

해당 부동산을 점유자로부터 인도를 받기 위해서는 법원에서 인도명령결정을 받아야 한다. 잔금납부와 동시에 인도명령 대상이 되는 사람에게는 인도명령신청을 하면 된다. 소유자와 기타 권원이 없는 사람은 인도명령결정이 빨리 나오지만, 배당을 받을 수 있는 지위에 있는 임차인의 경우에는 배당 기일 이후에 인도명령결정이 나온다. 

10. 배당기일

잔금납부를 하고 나면 법원은 배당기일을 지정하여 채권자와 임차인에게 배당금을 지급한다. 

 

+추가 정보)

1) 매각 방법: 호가경매, 기입 입찰(일반적), 기간 입찰
2) 기입 입찰: 
-입찰보증금: 최저매각가격의 10% 이상
-차순위매수신고: (최고가 매수인의 입찰가격 - 입찰보증금)을 넘는 가격으로 입찰에 참가한자는 최고가 매수인이 대금을 지급하지 않았을 시 입찰에 대해 낙찰을 승인해 달라는 신고 (차순위 매수신고) 가능, 만약 최저매각가격이 2억원이고 보증금이 2천만원, 최고가매수신고인 입찰가격이 3억이면,

3억-2천만 = 2억 8천만원이 넘는 2억 9천만원으로 입찰한 사람은 차순위로 매수신고가 가능하다. 
3) 공유자의 우선매수신청 가능
-공유자는 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고가 가능하다 (최고가 매수 신고인이 있어도 공유자에게 매각을 허가해야함)
-공유자가 우선매수신고를 한 경우, 최고가 매수신고인을 차순위 신고인으로 판단한다 

 

내용은 가장 신뢰도 있고 존경하는 경매 전문가 송사무장 책에서 일부 발췌했음을 밝힌다.