법원에서의 경매 절차를 스텝 바이 스텝으로 진행 하는것도 중요하지만 그에 앞서 정확한 권리분석을 통해 현장조사를 효과적으로 하는것이 어찌보면 더 중요한 절차라고 볼 수 있다. 권리분석이라고 하니 거창해 보이지만 핵심은 말소기준권리를 찾는것이다. 등기사항 전부증명서에서 (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정 등기, 배당요구 한 전세권 - 이 5개의 단어를 찾는것이 키 포인트이다. 다음은 5개의 단어가 무엇을 의미하는지 자세하게 알아보겠다.
1. 경매 권리분석 시 근저당권 확인
은행은 돈을 빌려주면서 대개 근저당권을 설정한다. 채무자가 이자나 원금을 갚지 않을 때 경매로 부동산을 팔아 빌려준 돈을 회수할수 있기 때문이다. 보통 시중은행은 120%로 채권최고액을 설정한다. 예를들어 1억을 빌려주면 1억2천을 설정해, 이 채권최고액 한도 내에서 채무자에게 원금, 정상이자, 연체이자, 경매비용 등을 청구할 수 있다.
2. 가압류
채권자가 채무자를 상대로 소송을 제기해서 승소판결을 받아도 채무자가 재산을 고의로 숨기거나 팔아버리면 채권을 회수할 수가 없다. 그래서 사전에 재산을 빼돌리지 못하도록 채무자의 재산을 임시로 동결하는데 이를 '가압류'라고 한다. 채권자가 가압류를 신청하면 법원은 흠결이 없는 이상 해당 '가압류' 사실을 등기부에 기재한다. 채무자는 재판이 진행되는 동안 임의로 재산을 처분할 수 없으며, 추후 채권자가 승소하면 가압류를 본압류로 바꾸어 경매를 신청할 수 있다. 압류의 본질은 채무자의 처분권을 박탈하는데 있고 채권자는 압류 후 환가절차를 걸쳐 채권을 회수할 수 있다.
3. 담보가등기
앞서 설명한 근저당권처럼 채권자는 채무자에게 돈을 빌려주고 해당 부동산에 가등기를 설정할 수 있다. 가등기는 '본등기의 순위 보전을 위한 예비 등기'로 가등기 자체만으로는 등기의 효력이 없다. 다만, 본등기가 이루어지면 본등기의 순위가 가등기 순위로 소급된다. 제 3자에게 부동산이 매각되거나 경매로 넘어간다고 하더라도 채권자가 미리 가등기를 해두면 담보부동산에 대한 우선순위를 보전할 수 있다. 매도인이 소유권이전등기 절차에 협조하지 않거나, 계약 상태에서 매수인으로서의 권리를 확보할 필요가 있는 경우 등에 이용된다.
4. 경매개시결정 등기
채권자는 채무자가 약정된 채무를 변제하지 않을 때 법원으로부터 판결문, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증문서 등으로 강제경매를 신청할 수 있다. 이때 법원은 적법여부를 보고 이상이 없으면 해당 부동산에 대해 경매개시를 명하고 이를 등기부에 기재하는데, 이를 '경매개시결정 등기'라고 한다. 채무자의 부동산을 압류한 후 매각하는것으로 처분을 금지하는 압류효과가 발생하며, 등기상 다른 말소기준권리가 없을 때 말소기준권리가 된다.
5. 배당요구 한 전세권
일반적인 전세는 채권의 형태로 등기부에 기재되지 않는다. 하지만 전세금이 등기부에 기재되면 '전세권'이 설정됐다고 보고 물권이 된다. 이때 전세권자(임차인)는 임대인의 동의없이 해당부동산을 타인에게 양도하거나 임대할 수 있다. 계약기간 이후 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우, 보증금 반환 소송에 대한 법원의 확정판결 없이도 해당 부동산을 즉시 경매로 진행시킬수 있다.
말소 기준 권리가 되는 전세권은 배당요구를 했거나 경매를 신청한 경우에 한한다. 점유의 방법은 크게 두가지로 나눌 수 있는데 소유자가 살거나 전월세계약으로 임차인이 사는 경우다. 소유자라면 말소기준권리만 잘보고 입찰해도 무방하다. 하지만 임차인이 있는 사건이라면 대항력 여부를 반드시 확인해야 한다. 임차인에게 대향력이 있다는 것은 소유자가 바뀌더라도 임차인이 보증금을 다 받을때까지 또는 계약 기간까지 "계속 거주할 수 있다"는 뜻인다. 이를 낙찰자 입장에서 보면 "임차인이 돌려받지 못한 보증금을 인수할수 있다" - 즉 임차인에게 보증금을 돌려줘야 한다는 뜻이 된다. 임차인에게 줄 보증금까지 더해야 한다면 입찰가를 시세보다 훨씬 낮게 써내야한다. 새로운 소유자(낙찰자)가 임차인의 임대보증금을 인수해야 하기 때문이다.
부동산 경매 소액 경매, 청약보다 쉬운 경매책에서 일부 발췌했다.
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