경매 VS 공매! 경매와 공매 차이점 살펴보기

경매와 공매의 절차는 모두 큰 그림에서 보면 "매각신청(매각의뢰) -> 매각공고(입찰공고) -> 입찰 -> 낙찰자 결정 -> 매각대금(잔대금)납부 -> 소유권 이전(점유사용) -> 배당" 순으로 진행되는 모습이 비슷하다. 그러나 단계별로 세부절차가 다른 부분도 있고, 또 2개를 정확하게 알아야 물건과 투자 금액의 스펙트럼을 넓힐 수 있기에 경매와 공매의 차이점을 토대로 각각의 특징을 면밀하게 살펴보기로 한다.

 

1. 경매와 공매의 차이점

구분	경매	공매
근거 법령	민사집행법	국제징수법
거래 물건	매매 물건	매매 물건 + 임대(대부) 물건
물건검색 사이트	대한믹국법원 법원경매정보	온비드
입찰 장소	법원	온비드나 공공기관
매각대금을 미납한 낙찰자의 매수자 자격 제한	해당 물건의 재경매 참여 불가능	가능
최저매각가격 차감 정도	유찰 시 최저매각가격이 20% 또는 30%씩 차감	유찰 시 최재매각가격이 10%씩 차감 (1차 공매 예정가격의 50% 한도)
낙찰 후 매각결정 확정까지 걸리는 시간	14일	3일(압류재산)
매각대금(매매대금) 납부 방법	한꺼번에 납부	1개월에서 최장 5년 기간 내로 분할납부 (단, 할부 시 이자 납부)
매각대금(잔대금) 미남 시 입찰보증금  처리 방법	입찰보증금을 배당할 금액에 포함	국고, 지방자치단체, 공공기관 금고, 매도자 등에 귀속
소유권 이전 방법	매각대금 전액을 납부해야함	매매대금의 1/2이상을 납부하고 근저당구너을 설정하거나 매매대금에 상응하는 은행지급보증서, 국공채 등을 제출해도 가능
소유권이전등기 촉탁	집행법원이 매수인의 소유권이 전등기를 등기관에 촉탁	압류재산만 한국자산관리공사가 매수인의 소유권이전등기를 등기관에 촉탁하고 국유재산이나 수탁재산은 매수인이 직접 위임기간을 방문해 소유권이전등기를 신청해야 함
명도받는 방법	기본적으로 점유이전금지가처분 신청이 가능하며 인도명령과 명도소송 활용 가능	기본적으로 점유이전금지가처분신청이 가능하며 명도소송만 활용할 수 있음
점유 방법	매각 대금 전액 납부	매매대금의 1/3 이상을 선납하면 소유권 이전 전이라도 점유하여 사용 가능
매수인 명의 변경	할 수 없음	제3자가 계약을 이어받아 잔대금을 납부할 수 있도록 매수인의 명의변경 가능
농지취득자격증명 제출	매각허가결정 전(낙찰 후 7일 이내)까지 집행법원에 제출해야 함	소유권이전등기신청 시에 한국자산관리공사(압류재산) 또는 등기소(국유재산, 수탁재산, 유입자산 등)에 제출

 

2. 마치며

경매는 일반 사람에게 널리 알려져 있지만 공매의 경우 일반사람에게 널리 알려지지 않아 높은 경쟁률을 피할 수 있을 뿐 아니라 공매자산 중에는 굳이 분석을 디테일하게 하지 않아도 안전하게 매수할 수 있는 물건도 많은게 사실이다. 또한 신탁공매처럼 잘 알려지지 않은 공매방식으로 하면 낙찰받은 확률도 높아지기에, 부동산 투자에 있어 중요한 도구인 경매와 공매 모두를 한꺼번에 공부하는게 낙찰의 기회를 높이는 좋은 선택이 될 수 있다.