경매 핵심 기초 용어 16선

1. 경매 핵심 용어 임의 경매 

은행에서돈을 빌려주는 '근저당'에 의해서 집행되는 부동산 임의경매가 법원에서 집행하는 경매 대부분을 차지한다. 사실상 채무자가 은행에 변제 능력을 상실했을 때 진행함 주택 담보대출처럼 만기일이 한참 남아 있어도 이자를 내지 않으면 2개월정도까지 이자 납부를 기다리고 통상 3개월부터는 경매 예고와 함께 경매 절차를 진행한다. 이후 은행에서는 채권을 전문으로 관리하는 부서로 대출금 채권을 이관해 진행 관리한다. 따라서 부동산 임의경매는 강제경매와 달리 가장 자주 나오고 근저당권이 원인인 경매라고 보면 된다. 

2. 강제 경매 

채권자의 신청에 따라 집행권원에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가권력에 의해 강제적으로 실현하는 법적 절차다. 집행권원은 소송을 통해서 확정 판결을 받았을 때 발생하는 것이다. 그래서 임의 경매와 다르게 근저당이 아닌 '확정 판결을 원인'으로 발생하는 경매라고 이해하면 된다.

3.  대항력

낙찰자에게 보증금 등을 청구할 수 있는 권리이다. 임차인은 낙찰자에게 두 가지의 권리를 행사할 수 있다. 소액임차인의 권리와 우선변제권자의 권리인데 이것을 대항력이라고 한다. 근저당과 같은 권리가 하나도 없는 집에 전세 세입자로 거주하는 임차인은 집주인이 바뀌어도 바뀐 주인에게 임차보증금 반환을 청구할 수 있다. 대항력이 있는 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있는 경우에 대해서는 다른 포스팅을 통해 자세하게 기술했으니 참고 바란다.

 

'말소기준권리' 분석 시 FAQ

 

4. 우선변제권

임차인이 대항력과 함께 행사할수 있는 권리를 말한다. 법원에 배당을 요구할 수 있는 권리로 확정일자가 있어야 한다. 

5. 확정일자 

서류에 날짜가 생성된 정부의 확인 도장을 받는 일이다. 임차인이 임차 부동산을 점유할 때 국가(통상 주민센터)에 그 임대차 계약서 서류를 제출하고 국가 전산상, 서류상 확정일자를 받는다. 실무적으로 보면 확정일자가 없으면 계약서가 언제 쓰였는지 공식적으로 알수도 없기에 꼭 필요한 절차이며 부동산의 이해관계인들에게  해당 부동산에 대한 권리를 말해주는 효과가 있다. 

6. 말소기준권리

경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말한다. 말소기준권리가 될 루 있는 권리로는 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기 등이 있다. 

7. 저당권

채무자가 채무를 변제하지 않았을 경우 채권자는 저당권이 설정된 부동산을 경매 처분해 우선변제를 받을수 있는 권리를 말한다. 부동산을 점유하지 않고 채무를 담보하는 물권이다. 

8. 압류

확정판결 기타 집행권원에 의해 강제집행을 해서 채권자가 변제받기 위한 보전 수단이다. 부동산이 압류가 된 후 경매 절차로 이행하게 된다. 압류는 말소기준권리 중 하나다. 

9. 경매기입등기

부동산 경매가 진행 될때 법원이 경매개시결정을 한 경우 해당 부동산은 압류의 효력이 발생하고 제 3자에 대해 압류 및 경매 진행 사실을 부동산등기부 갑구에 경매개시결정 되었다는 등기를 기재함으로 공시하게 된다.  

10. 배당요구

강제집행에 있어서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참여해 변제받는 방법으로, 우선변제청구권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자 및 경매개시결정의 기입등기 후 가압류를 한 채권자는 법원에 대해 배당요구를 신청할 수 있다. 

11. 유찰

매각기일에 매수하고자 하는 사람이 없어 매각되지 아니하고 무효가 된 경우를 가리킨다. 통상 최저매각금액을 20~30% 저감한 가격으로 다음 기일에 다시 매각을 실시하게 된다. 

12. 일괄매각, 개별매각, 재매각

경매조건을 달리해 진행 표기하는것으로, 예를들어 여러 필지 토지가 경매에 나오면 한 번에 묶어서 진행 할 시 일괄매각, 나누어서 매각할 때 개별매각이라고 한다. 이미 낙찰받은 경매를 다시 한 번 진행하는것을 재매각이라고 한다. 

13. 감정평가액

법원은 감정인으로 하여금 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작해 경매의 최저매각가격을 결정한다. 감정평가서에는 감정가격을 산출한 근거와 평가 요항, 위치도, 지적도, 사진 등이 첨부된다.

14. 현황조사보고서

법원은 경매개시결정 후 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 및 보증금의 수액 등을 조사할것을 명한다. 집행관이 그 조사내용을 집행법원에 보고하기 위해 작성한 문서다.

15. 매각물건명세서

법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자, 점유 기간, 차임 또는 보증금, 매각으로 효력을 잃지 않는 권리, 법적지상권 등을 기재한 매각물건명세서를 작성해 매각기일의 1주일 전까지 비치한다. 

16. 공유자 우선 매수 신고

토지 및 건물에 소유권을 가진 자가 경매 입찰 기일에 매수한다고 의사표현을 하는것을 말한다. 토지의 지분 일부가 경매로 나올 경우 나머지 지분을 가진 지분권자에게 우선 매임의 기회를 주는 절차라고 볼 수 있다. 공유자 우선 매수는 사전에 우선매수권리를 서면 제출에 의하여 의사표현을 하거나 입찰 당일 법원에 공유자가 출석해 의사표현을 하고 1등 입찰 가격의 돈을 지급하면 된다. 

 

경매 용어는 일부러 외우기보다는 실전 사례를 경험해 보면서 자연스럽게 익혀지는 것이 중요하다. 부동산 경매 소액 경매, 청약보다 쉬운 경매책에서 일부 발췌하였다.