경매 '말소기준권리' 분석 시 FAQ

근저당, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정 등기, 배당요구 한 전세권 이 5개가 말소기준권리를 찾는 핵심 키워드이다. 특히 근저당과 가압류가 80%이상을 차지하니 주의깊게 확인하자

 

1. 경매 말소기준권리 아래 채권은 어떻게 되는가?

>말소기준권리 아래의 채권은 모두 삭제된다고 생각하자. 만일 말소기준권리 위에 다른 채권이 있다면 패스하면 왼다. 법 전공자가 아닌 사람이 잘 모르는것까지 자세히 이해하려 들면 경매투자는 어려워진다. 우리는 공부가 아닌 투자를 해서 수익을 내는게 목적이기 때문에 그것에 집중한다. 유료 경매사이트에서 '소멸' 또는 '인수'라고 친절하게 표시해주기 때문에 그 부분을 확인하자. 물론 100% 신뢰하긴 어렵지만 웬만한건 다 걸러주기 때문이다. 

 

2. 임차인이 있다면? 

>소유자가 살고 있다면 입찰을 위한 권리분석은 거기서 끝이다. 즉 안전한 물건이다. 만약 임차인이 살고 있다면 '대항력'이 있는지 없는지를 봐야한다. 말소기준 권리 날짜와 임차인의 전입신고일을 비교해서 전입신고일이 빠르면 일단 대항력이 있는 것이고, 말소기준권리 날짜가 빠르면 대항력이 없는 것이다. 대항력이 없다면 안전한 물건이다. 만일 대항력이 있다면 보증금을 전액 받는 경우와, 보증금을 받지 못하는 경우로 나눈다. 보증금을 전액 받는 전자의 경우도 안전한 사건이다. 후자의 경우에만 임차인이 받지못한 보증금을 낙찰자가 인수한다고 생각하면 된다.

 

3. 대항력 있는 임차인이 보증금을 받을수 있는 경우는?

>크게 2가지 경우로 볼수 있다.

첫째는, 법원에 배당요구를 해서 매각대금에서 보증금을 받는다. 이 경우 전액 배당이 된다면 임차인에게 대항력이 있다고 하더라도 낙찰자는 신경 쓸 게 없다. 둘째는, 법원에 배당요구를 하지 않은 상태에서 낙찰자가 잔금 납부 후 새로운 매수인으로서 부동산을 비워달라고 할 때 임차인은 이를 거절할 수 있다. 자신의 보증금을 모두 돌려받지 못했기 때문이다. 결국 낙찰자인 새로운 소유자가 해당 부동산을 사용, 수익하기 위해서는 보증금을 내줄 수 밖에 없다. 상황이 이러할 때 입찰과 관련한 결론은 3가지로 나뉜다

-임차인이 받지못하는 보증금을 고려하여 입찰한다

-보증금이 얼마인지 알 수 없다면 입찰하지 않는다

-당시 전세시세를 유추하여 그만큼 인수한다고 가정하고 입찰한다. 특정 시기 특정 아파트의 전세시세는 일정한편이므로 보수적으로 추정한다.

대항력은 등기를 필요로 하지 않고, 점유+전입만 하면 다음날 0시를 기준으로 발생한다. 다만 대항력의 성립요건이 점유, 즉 실제로 사는것과 전입신고이므로 임차인이 이사를 가거나 다른곳에 전입신고를 하면 상실된다. 

4. 매각물건 명세서는 확인을 해야하나?

>매각물건명세서와 현황조사서 역시 확인을 해야하는데, 확인할 사항은 심플한 편이다. 특히 매각물건명세서의 

'비고란'을 반드시 확인해야 하는데, 여기에 어떤 '인수'조건이 기재되어 있으면 내가 처리할 수 있는지 없는지를 파악해 없는 사안이라면 입찰하지 않으면 왼다. 

5. 요약

권리분석을 요약하자면, 

1) 임차인이 있는지 없는지 확인한다. 

2) 있다면, 대항력 있다 > 보증금 전액받는 경우는 안전한 물건 vs 보증금 받지 못하는 경우 임차인이 받지못한 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다. 

3) 없다면, 대항력 없다 > 안전한 물건이고 권리분석은 끝이다! 

그래도 어렵다면 이렇게 생각하자. 경매사이트에 '인수'표시가 되어 있는 물건은 피하면 된다. 초보자라면 모든 권리가 '소멸'하는 경매 사건만 입찰해도 무방하기 때문이다.