경매 핵심 서류 (1)매각물건명세서 보는 법

법원이 경매 입찰자에게 매각물건의 정보에 대해 어떤 권리관계와 문제점 등이 있는지 상세하게 써놓은 문서다. 해당부동산의 권리상의 하자나 낙찰 후 추가로 인수되는 사항 등을 확인할 수 있도록 해서 낙찰자가 되었을 시 손해를 예방하기 위한 서류다. 먄악 명시되지 않은 사항으로 인해 중대한 하자가 발생했다면 매각 불허가 신청할 수 있다.

매각 물건명세서에는 부동산의 공부상 표시와 현황이 다른 부분, 매각 후 소멸되지 않는 부동산 권리 또는 가처분, 유치권 등을 표시해야 한다. 

법원은 매각물건명세서를 입찰일 7일 전에 법원에 비치해 누구나 열람할 수 있도록 해야 한다. 이때 현황조사서와 감정평가서의 사본도 함께 둔다. 즉 이때부터 대법원 법원경매정보 사이트나 사설 경매 정보 사이트에서도 매각물건명세서를 포함한 각종 서류를 볼 수 있게 되는 것이다. 

 

1. 부동산 및 감정평가액 표시

부동산의 주소와 구조, 면적, 감정평가액, 최저매각가격 등이 나온다. 

이 내용은 감정평가서와 현황조사서에소도 같이 확인이 가능하다. 부동산표시목록은 현황조사서에서 확인이 가능하다.

2. 점유자 관련사항

점유자가 있다면 임차인으로 대항력의 여부를 확인한다. 소유자가 아닌 임차인이 별도로 있는 것인지, 있다면 전입신고와 확정일자는 받았는지, 전입신고 날짜가 다른 물권보다 앞서서 대항력이 있는지, 보증금은 얼마인지 등을 체크한다. 

예외적으로 점유자가 유치권을 행사하는 경우도 있는데 적법할 경우 그 설정 시기와 관계없이 낙찰자가 인수해야 하므로 더욱 조심해야 한다. 초시자라면 유치권은 패스하는것이 여러모브로 좋다. 

3. 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것

부동산 경매가 끝난 후에도 말소되지 않고 그대로 남아 낙찰자가 부담하게 되는 권리가 있는지 판단해주는 칸이다. 

부동산 경매에서는 낙찰자에게 인수되는 권리가 있고 말소되는 권리가 있다. 경매물건에 설정된 대부분의 권리는 매각 후 사라지지만, 경우에 따라서는 낙찰자에게 인수되는 권리가 있다. 이 경우 낙찰자는 추가로 경제적 부담을 지게 된다. 경매의 큰 실패 사례 중 하나가 이 낙찰자에게 인수되는 권리를 잘못 판단한 경우이다.

4. 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요

토지 매각 경매에서 그 토지 위에 매각에서 제외도는 건물이 있는 경우 '법적지상권 성립 여지 있음' 이라는 문구를 기재해 경고한다. 지상권은 토지를 사용할수 있는 권리로, 주로 타인의 토지에 존재하는 건물을 소유하기 위한 권리다. 특히 등기부상에는 기재되지 않지만 경매낙찰로 인해 성립하는 지상권을 법적지상권이라고 한다. 법적지상권이 성립하는 토지를 낙찰받은 경우 건물소유자로부터 토지사용료를 받을 수 있으나, 지상권의 존속기간 동안 토지의 자유로운 재산권 행사에 막대한 지장이 있게 되니 매우 주의해야 한다. 

 

 

부동산 경매 소액 경매, 청약보다 쉬운 경매책에서 발췌했음을 밝힌다.