경매 핵심 서류 (3) 감정평가서

법원은 경매개시 결정을 내린 후 경매물건에 대해 감정평가를 의뢰한다. 해당 부동산의 가치를 정확히 알아야 적정가격에 매각해 채권자들의 만족을 구할 수 있기 때문이다. 

감정평가법인이 객관적인 자료를 바탕으로 감정가를 정하면, 법원은 이름 감안해 최저매각가격 결정한다. 일반적으로 1회차 매각기일의 최저매각가격은 감정가와 같다. 감정평가서는 매각기일 14일 전에 공개된다. 

감정평가서는 1.감정평가표 2. 산출근거 및 평가 의견 3.감정평가명세표 4.감정평가 요항표 5.위치도 6.지적도 7.내부구조도 8.물건사진 등으로 구성되어 있다. 감정평가인은 다양한 평가자료를 통해 조사서를 작성한다. 주변 시세뿐 아니라 임차권 여부, 임차권의 대항력 여부, 법정지상권 유무, 유치권 존부 등을 확인한다. 다만 일반 경매 참여자로서는 감정평가서는 부동산 시세를 파악하기 위한 용도로 보는 게 좋다. 추가로 감정평가서에는 감정인이 부동산 내부를 들어가 확인한 정보가 있는 경우도 있다. 

 

1. 경매 감정평가서 확인 팁

감정평가서에는 해당 경매물건에 관련된 다양한 정보를 담고 있다. 실제 경매물건에 대한 현장조사를 하기 전에 확인하면 매우 유용하다. 감정평가 요항표에는 주위환경, 교통상황, 이용상태, 설비내역, 인접도로상태, 공부와의 차이 등이 일목요연하게 정리되어 있다. 이는 해당 부동산의 시장가치를 가늠해볼 수 있는 판단 기준이 될 수 있기에 확인하면 좋다. 

그리고 감정평가서에는 부동산의 위치도, 내부구조도, 사진 등이 자세하게 수록되어 있으며 건물 노후도나 구조, 현재 상태 등을 파악하기 용이하다. 특히 건물의 내부구조도는 꼭 확인해야 하는데, 경매로 부동산을 취득할 때 현재 소유자 또는 임차인 등이 문을 열어주지 않으면 내부를 볼 수 없기 때문에 이럴 경우 내부구조도를 통해 가늠한다. 

 

2. 감정가를 기준으로 한 입찰가 산정 팁

아파트가 아닌 빌라, 토지, 상가, 임야, 공장 등 거래량이 많지 않거나 부동산 물건 간 동질성이 없는 개별적인 부동산의 경우 객관적인 가치를 정확히 파악하기 어렵다. 그래서 이 경우 많은 임찰 참여자가 입찰가를 산정할 때 감정가를 기준으로 삼는다. 감정평가서를 통한 감정가는 법원을 통한 감정평가인의 객관적인 가치평가금액이기 때문에 신뢰도가 높다. 따라서 감정가를 근거로 시세를 파악하고 입찰가를 산정하는 것은 합리적인 방법이다. 

반면 아파트는 시세를 비교할 수 있는 물건이 대단히 많으며, 구조와 평형이 같은 경우 사실상 동질성을 띠기에 시세 파악이 쉽다. 이러한 경우에는 감정가를 굳이 기준으로 삼지 않더라도 kb시세나 주변 부동산의 호가를 기준으로 입찰가를 선정하는것도 용이하다. 그러나 감정가를 절대 맹신해서는 안 된다. 시감세가와의 차이가 많은 경우가 왕왕 있기 때문이다. 부동산 하락장에서는 감정가보다 20%이상 낮은 금액으로 나오는 물건이 많아진다. 반면 상승장에서는 감정가보다 10-20%정도 비싼 금액으로 낙찰되는 경우도 많다. 이유가 무엇일까?

첫째, 감정평가 자체에 오류가 있는 경우다. 감정평가인의 객관적인 가치평가보다 입찰 참여자들의 가치평가도 다를 수 있기 때문이다. 

둘째, 감정평가 시점과 입찰 시점이 다르기 때문이다. 감정평가 후에 나머지 경매 절차가 진행되는 과정에서 수개월이 지나가며, 1-2회 유찰되어 2차나 3차 매각기일에 낙찰되는 경우도 많다. 그러면 감정평가와 입찰시점 사이 6개월 이상 간격이벌어지기도 하는데 이때 크게 차이 날 수 있다. 입찰가 산정에 감정평가서를 참고하되, 시세를 정확하게 파악하고 또 앞으로 시장가격 변화도 어떻게 변할지 종합적으로 판단해 신중하게 결정해야 한다. 

 

.