경매 초보자가 조심해야 할 물건들

1. 위반 건출물

위반 건추굴이 무조건 나쁜 것은 아니다. 재개발 지역의 위반 건출물을 나중에 분양권 형태로 보상받는다면 그것은 나쁜 투자가 아니다. 또한 추가로 수익률이 40%나 되는 물건이 위반건출물 중에 있다면 누구라도 도전해 보고 싶을 것이다. 하지만 위반 건출물은 이행 강제금이 발생하거나 원상 복구 명령 같은 법적 조치가 들어온다면 이러한 문제로 초보자들은 스트레스를 경험할 수 있다. 그렇기에 학습, 출구 전략이 확실한 경험자들이 수익 등 제반사항을 검토하고 확신 있고 뚝심 있게 밀고 나가는 경우에는 괜찮지만 학습도 부족하고 다양한 요소를 고려하지 못하는 초심자들은 피하는게 좋다. 건축물의 위반 정도가 심하면 금융 기관에서조차 대출 취급이 제한되기 때문이다. 

2. 누수가 있는 건축물

앞에서도 언급했지만 누수가 있는 집의 스트레스는 엄청나다. 외벽에 의한 누수, 옥상 방수 불량으로 인한 누수, 화장실 파손에 의한 누수, 창호 창틀 마감 불량에 의한 누수 등 누수의 원인도 아주 다양하다. 

초보자들에게는 이렇게 누수가 발생한 물건은 처리하기가 어려울 것이다. 물론 누수의 원인을 추정해 낙찰 가격에 반영해서 응찰하면 되겠지만, 실제 낙찰받고 관리하는 과정이 힘들 수 있으니 누수가 있는 물건은 역시 피하는게 상책이다. 

3. 초저가 물건

부동산이 지나치게 싼 것은 다 그만한 이유가 있다. 간혹 낙찰가가 감정가의 10~20%인 물건들이 있다. 정말 말도 안되는 저렴한 가격이다. 선순위 인수 권리가 있는 등 지나치게 싼 이유가 있을 것이다. 그런데 그 물건이 왜 저렴한지 정확한 유도 모른 채 무조건 싸다고 낙찰을 받으면, 나중에 두고두고 후회할 수 있다. 심지어 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다. 

4. 대출 제한 물건 

대출 가능 금액은 낙찰가의 80퍼센트와 법원 감정가에 LTV를 곱한 금액 중 적은 금액이다 . 물론 대부분 금융 기관 규정이 이렇다는 것이고 오히려 큰 금액을 적용하는 곳도 존재할 것이지만 보수적으로 대출 가능 금액을 가정한다. 이는 대출 상담사를 통하지 않고도 스스로 대략적으로 산정할 수 있다. 또한 입찰 전 은행에 사전 문의를 통해 답을 얻는 것이 가장 확실한 방법이기는 하지만, 낙찰 전 확실하게 답변해주는 은행은 거의 없다. 얼마가 대출될 것이다 확답을 했다가 나중에 대출 안 나오면 은행이 책임져야 하는 상황이 올 수도 있기 때문이다. 아무튼 은행에서 대출이 나오지 않는 물건들이 종종 있다. 유치권, 법정지상권 등 특수권리 관계로 얽힌 복잡한 물건이 그렇다. 

5. 빈집

사람이 없는 빈집은 낙찰받는 즉시 그냥 들어가서 안에 정리를 싹 하고 임대를 놓으면 될 것 같다. 하지만 거주하던 사람이 사진을 다 찍어놓고 내 물건이 없어졌으니 물어내라고 한다먼 어떨까? 이것은 실제 사례이다. 

전 임차인이 나나나서 폐기물에 대해 수억 짜리니 보상하라고 해서 소송을 가는 경우도 있다. 따라서 낙찰받은 집이라도 부동산이 내 집이지 안의 물건들은 내 것이 아님을 인지하고 함부로 정리 처분을 하면 안 된다.

그럼 전 주인이 나타날 때까지 무작정 기다려야 할까? 그것은 아니고 합법적으로 처리하면 왼다. 낙찰받고 '인도 명령'을 신청하면 문을 여는 개문 행위를 내가 아닌 법원 집행관이 하고, 안에 있는 물건은 집행관 주관하에 목록을 작성하고 인부들이 전부 빼서 일정 장소에 보관하고 그걸 다시 유체동산 경매를 신청해 처분한다. 사람이 있다면 잘 끝날수 있는 합의 사항들이, 빈집이면 이렇게 복잡하게 처리되는 절차가 있기 때문에 경쟁이 덜하고 그 만큼 물건이 좋다면 고수들의 경우 도전하는 경우가 많다. 

 

부동산 경매 소액 경매, 청약보다 쉬운 경매책에서 발췌했음을 밝힌다.