경매 핵심 서류 (2)현황조사서

경매사건이 접수되고 법원의 경매개시 결정이 있으면, 집행관이 경매 부동산으로 가서 현재 상태, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황을 조사한다. 이를 문서로 작성한 것이 집행관 현황조사서다. 현황조사서는 입찰일 14일전에 공개된다. 

 

1. 경매 핵심 서류 현황조사서란? 

경매 사건번호가 먼저 보인다. 사건번호는 경매사건 하나하나의 고유한 번호다. 또한 집행관이 현황조사를 실시한 조사일시 및 집행관의 현황조사 횟수 전부를 기재한다. 나아가 현황조사 결과, 부동산에 있는 임대차 정보를 기록한다. 

2. 부동산의 점유 관계

현황조사서에는 권리분석에 꼭 필요한 임차인과 점유자에 관한 내용이 들어 있다. 경매 부동산에 임차인이 있다면 경매 후 임차인이 배당을 받고 문제없이 사라지는 경우도 있으나, 낙찰자가 임대차를 인수해서 계약을 이어가거나 보증금을 돌려주어야 하는 경우도 있다. 특수한 경우이지만 현재의 점유자가 유치권을 주장할 수도 있으니 주의해야 한다. 만약 현황조사서에 "임차 관계 미상" 이나 '폐문부재"로 점유자 조사 불가 등의 문구가 있다면 반드시 입찰자가 현장임장 등을 통해 스스로 더 알아보아야 한다. 집행관은 개인적인 의견이나 판단을 현황조사 결과에 적시할 수 없다. 점유자가 거짓말을 한다는 의심이 들어도 그런 짐작을 쓸 수 없고, 점유자한테서 들은 내용을 그대로 기록한다. 그래서 선순위 임차인이 누락되거나 전입신고일이 잘못 기록된 경우도 있다. 그러므로 현황조사서도 참고 자료료만 활용하는 것이 좋다.