경매 낙찰가 산정 노하우

부동산 경매에서 가장 어려운 부분은 입찰가를 얼마로 결정하느냐일 것이다. 입찰가(매입가)외에도 다양한 비용이 들어가는데 시세보다 싸게 낙찰받았다고 할지라도 낙찰 전후 부가적으로 부담해야할 비용들에 대해서도 경매 수익률 계산에 꼭 필요한 부분이다. 취득세, 등기비용, 명도비용, 이자비용, 인테리어 공사비용 등이 있다. 

1. 경매 취득세

취득세는 부동산 취득 시 내는 세금이며, 매입가와 면적에 따라 달라진다. 개인의 경우 1주택자가 6억 이하 주책을 취득할때는 1%, 6억 초과 - 9억 이하 주낵은 1~3%, 9억 초과 주택은 3%이다. 2주택자는 8%, 3주택자는 12%중과되며 법인의 경우는 일괄 12%이다. 이 외에 평형에 따라 낙찰가의 0.2%농어촌특별세와 취득세의 10%인 지방교육세가 추가된다. 

좀더 상세한 취득세율을은 아래 표를 참고하기 바란다. 

2. 낙찰 시 등기비용

등기비용은 등기 등록되는 모든 자산에 부과되며, 낙찰가의 0.2%-0.5%로 잡는다. 여기에는 말소등록세, 인지세, 국민주택 채권매입액 등이 포함된다. 셀프등기로 하면 말그래도 등기비용(법무비용)을 아낄수 있다. 말소등록세는 건수로 부과되며 인지세는 주택의 경우 계약서상 기재금액이 1억 원 이하일때는 납부하지 않는다. 유료 경매 사이트에서 물건별 예상 등기비용을 확인할 수 있다. 

3. 명도비용

전용면적 기준 평당 12-15만원으로 산정한다. 재계약 또는 임차인이 있어서 전액 배당이나 일부 배당을 받는 경우에는 거의 발생하지 않는다. 

4. 이자비용

이자비용은 잔금을 지불하면서 대출받은 금액에 대한 이자를 말한다. 부동산은 대개 고가이므로 대출 한 푼 없이 자기 돈 100% 투입해 매입하는 경우는 드물다. 그래서 이자비용도 부동산 취득 시 꼭 따져봐야 하는 비용에 포함된다. 

5. 보수공사 및 인테리어 비용

경매 부동산의 상태에 따라 필요하다면 보수공사와 인테리어 공사를 진행해야 할수도 있다. 당연히 이 비용을 낮춰 수익률을 높이는게 도움이 되고 이 비용을 줄이기 위해 경매 입찰 참여 전 꼭 해당 부동산을 방문해 점유자에게 양해를 구해 직접 보는것이 가장 좋고 건물외관이나 복도 창틀 등을 보고 노후화를 예상해 보는것이 필요하다. 벽지 및 장판은 기본적으로 교체를 하는 경우가 많다. 전세금을 높이거나 매도 시 수익을 극대화 하기 위해 화장실이나 싱크대, 베란다 수리 도 일부 진행하기도 한다. 

6. 매도 시 양도소득세 산정

낙찰받은 부동산을 다시 매도하는 것이 최종순서이다. 이 시점에 발생하는게 양도소득세인데 여기 적용되는 세금도 일반 부동산 거래와 동일하며 1세대 1주택 비과세 조건을 충족하지 못한 경우 가장 큰 비용을 차지하는 지출이 될 수 있다. 

1년 미만 양도시 주택 및 입주권은 77%, 2년미만은 66%, 2년이상은 기본세율을 적용하며 주택 외 부동산은 1년 미만 55%, 2년 미만 44%, 2년이상은 기본세율을 적용한다. 분양권의 경우는 1년 미만 77%, 2년미만이거나 2년이상 모두 66%의 세율을 적용한다. 

 

7. 실투자금 / 수익률 / 레버리지 수익률

*실 투자금 = (낙찰가+취득세+등기비용+명도비용+이자비용+인테리어 및 보수비용+양도소득세) - 대출금 - 임대보증금

*수익률 = (월 임대료 x 12) / (총비용 - 임대보증금)

*레버리지 수익률 = (월 순수익 x12) / 실투자금