부동산 법인 장단점 및 임대사업자와의 차이

양도세 중과를 피하기 위해서는 개인 매매사업자로 등록하는 것도 방법이다. 그러나 이 역시 완전한 해답이라고 보기 어려운데, 부동산 규제 지역에서는 비교과세라는 개념이 적용되기 때문이다. 그렇다면 비교과세란 무엇인지, 왜 법인 절세에 효과적인 대안이 될 수 있는지 하나씩 차근차근 알아보자. 

 

1. 법인은 비교과세의 영향을 받지 않는다.

비교과세란 한 사람에게 적용되는 과세 방법이 두 가지 이상일 때 금액이 더 큰 방법으로 부과하는 것을 말한다. 예를들어 개인이 조정 지역 안에 주택이나 분양권을 두개 이상 보유하고 있아도 가정해보자. 이 물건을 팔아서 매매차익을 얻었다면 그에 대한 세금을 내야 하는데 이때 세금을 계산하는 방법은 2가지다. 첫째는 양도세로 매기는 것이고 둘째는 종소세에 합산해서 매기는 것이다. 양도세는 양도소득, 즉 부동산을 팔았을 때 남는 소득 자체에 매기는 것이고 종소세는 어떤 사람이 한해 동안 벌어들인 모든 소득을 합산한 후 매기는 세금이다. 부동산을 팔아 남긴 매매차익은 개인에게는 양도소득이지만 개인 매매사업자에게는 사업소득이기도 하다. 그래서 똑같은 세금을 양도세로 매길수도 있지만 종소세로 매길 수도 있는 것이다. 

매매를 하든 임대를 놓든 결국 돈을 많이 벌어야 성공한 투자이다. 그리고 돈을 벌었다면 세금을 내는것이 투자자의 도리이다. 하지만 법을 어기지 않으면서도 세금을 적게 낼 수 있다면 싫어할 사람이 있을까? 세금을 생각하지 않고 투자로 돈을 번다는건 사실상 불가능하다. 이 점을 염두하여 새로운 절세 방법으로 법인 투자의 장단점을 잘 따져야 할 것이고 특히 조금 헷갈릴 수 있는 법인과 임대사업자의 차이점도 잘 정리해 두어야 할 것이다. 

 

2. 법인 VS 임대사업자 차이점 정리 

법인을 설립하고 주택을 임대하면 당연히 주택임대사업자가 된다고 생각할 수 있지만, 법인과 주택임대사업자는 완전히 별개의 개념이다. 개인이 지자체와 세무서에 둘다 임대주택을 등록해야 임대사업자가 되어 세제혜택을 받는 것처럼, 법인돠 지자체와 세무서에 임대주택을 등록해야만 주택임대사업자로서 세제혜택을 받을 수 있다. 

예를들어 임대주택에 대한 혜택 중에는 종합부동산세 비과세가 있다. 종합부동산세를 계산할 때 임대등록이 된 주택은 빼고 나머지 부동산만 합산해서 세금을 매기는 것이다. 개인이지만 임대주택을 등록했다면 이러한 혜택을 받을 수 있다. 하지만 법인인데 임대주택을 따로 등록하지 않았다면 이러한 혜택을 받을 수 없다. 

또한 임대사업자라고 해도 법인을 설립하지 않았다면 세법상 어디까지나 개인이다. 개인은 양도소득세 및 종합소득세를 내야 하는데 이는 임대사업자 등록을 했든 안 했든 마찬가지다. 법인은 법인세를 내야 하는데, 역시 임대주택을 등록했든 안 했든 마찬가지다 

 

		법인설립여부
		설립함	설립안함
임대주택 등록 여부	등록함	법인 임대사업자 -세법상: 법인 -관련 세금: 법인세 등 -임대주택 혜택: 있음	개인임대사업자 -세법상: 개인 -관련세금: 양도소득세, 종합소득세 등 -임대주텍 혜택: 있음
	등록 안함	법인 -세법상: 법인 -관련 세금: 법인세, 법인추가과세 등 -임대주택 혜택: 없음	개인 -세법상 : 개인 -관련세금: 양도소득세, 종합소득세등 -임대주택 혜택: 없음